Kupując mieszkanie od dewelopera, konsumenci często napotykają w umowach klauzule przewidujące karę umowną za opóźnienie w przeniesieniu własności lokalu. Pozornie wygląda to jak zabezpieczenie interesów kupującego — tymczasem taka kara może działać na jego niekorzyść. Zgodnie z ogólną zasadą Kodeksu cywilnego, jeśli strony zastrzegły karę umowną, dochodzenie odszkodowania ponad jej wysokość jest niedopuszczalne — chyba że umowa wyraźnie to przewiduje. Uchwała Sądu Najwyższego z 31 października 2025 r. (III CZP 22/25) przesądziła, że postanowienie umowy deweloperskiej, które zastrzega na rzecz konsumenta karę umowną za zwłokę w zawarciu umowy przeniesienia własności lokalu, ale nie przyznaje mu jednocześnie prawa do dochodzenia odszkodowania ponad jej wysokość, należy traktować jako niedozwoloną klauzulę umowną. Co więcej, klauzula taka jest niedozwolona w szczególności wtedy, gdy zastrzeżona kara jest rażąco niska — bo właśnie w takim przypadku ryzyko realnego ograniczenia odpowiedzialności dewelopera w pełni się materializuje.
Praktyczne znaczenie tej uchwały jest istotne dla każdego, kto nabył lub planuje nabyć lokal mieszkalny od dewelopera. Sąd Najwyższy wyraźnie wskazał, że tego rodzaju zapisy mogą być klasycznym przykładem wykorzystania przez dewelopera braku doświadczenia konsumenta — i jako takie nie wiążą kupującego. Oznacza to, że nawet jeśli umowa nie przewiduje wprost prawa do odszkodowania ponad wysokość kary, konsument może dochodzić pełnego naprawienia szkody — pod warunkiem, że zakwestionuje abuzywność takiego postanowienia. Warto zatem dokładnie przeanalizować treść zawartej umowy deweloperskiej, a w razie wątpliwości skonsultować się z prawnikiem.