W dniu 31 października 2025 roku Sąd Najwyższy w składzie trzech sędziów podjął uchwałę o sygn. akt II CZP 22/25 dotyczącą postanowień umów deweloperskich i ich ewentualnej abuzywności.
Głównym pytaniem prawnym było: czy brak klauzuli przewidującej prawo do odszkodowania ponad karę umowną może ograniczać odpowiedzialność dewelopera — a w konsekwencji — czy takie postanowienie (czy raczej jego brak) może zostać uznane za niedozwolone.
Sąd Najwyższy uznał, że klauzula w umowie deweloperskiej, która ogranicza roszczenia nabywcy wyłącznie do wysokości kary umownej, bez możliwości domagania się wyższego odszkodowania, ma charakter zasadniczo niedozwolony – zwłaszcza gdy sama kara została określona na poziomie niewspółmiernie niskim.
W sytuacji wątpliwości co do skutków zastrzeżenia kary umownej (np. brak wyraźnego uprawnienia kupującego do dochodzenia odszkodowania wykraczającego poza karę), należy uznać takie postanowienie za niedozwolone postanowienie umowne.
Co więcej, jeżeli przewidziana kara ma charakter symboliczny lub została ustalona na poziomie rażąco niskim, ryzyko faktycznego wyłączenia odpowiedzialności dewelopera jest wyjątkowo wysokie. Tego typu postanowienia — zastrzegające karę bez zagwarantowania prawa do pełnego odszkodowania — mogą być oceniane jako kształtujące prawa konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami.
Uchwała nie zmienia ogólnych reguł dotyczących umów i kar umownych przewidzianych w obowiązujących regulacjach prawnych. Jednak w relacjach konsument–deweloper, standardowe zastrzeżenie kary umownej — bez doprecyzowania możliwości odszkodowania — powinno być interpretowane na korzyść konsumenta.
W konsekwencji Sąd Najwyższy przesądził, że tego typu klauzule (albo ich brak) mogą być traktowane jako ograniczające ochronę konsumenta — co budzi podstawy do ich uznania za niedozwolone.
W efekcie postanowienia tego rodzaju kwalifikowane są jako tzw. szare klauzule — czyli takie, które w razie wątpliwości należy traktować jak niedozwolone postanowienia umowne. Zwłaszcza gdy kara umowna jest zaniżona, istnieją podstawy, aby uznać je za abuzywne ze względu na nadmierne ograniczenie odpowiedzialności dewelopera względem nabywcy.
Dzięki uchwale III CZP 22/25 konsumenci (nabywcy lokali) mają silniejszą argumentację przed sądami — mogą kwestionować karne klauzule umowne, które w praktyce ograniczały ich prawo do odszkodowania w razie opóźnienia dewelopera.
W świetle powyższej uchwały deweloperzy powinni zwrócić szczególną uwagę na konstrukcję umów i jasno określać zakres odpowiedzialności za opóźnienia. Standardowe umowy z zastrzeżeniem jedynie kary umownej, bez prawa do odszkodowania ponad karę, mogą zostać zakwestionowane jako abuzywne.